北上广深限购（北上广深会取消限购吗）

时间：2022-12-15 浏览：42 分类：百科

文｜路春锋 编辑｜Coral

近期，多地密集发布房地产宽松政策。

财经新地产梳理发现，与三四线城市围绕降低购房门槛、放宽限售限购政策、优化公积金贷款条件、发放购房契税补贴等宽松政策不同，北上广等一线城市仅略有松动。

专家认为，市场基本盘核心城市在本轮宽松中的政策力度较小，仍有较大的政策放松空间。

市场反应不及预期

各地房地产放松政策再次进入密集发布期。

财经新地产梳理发现，政策主要围绕降低购房门槛、放宽限售限购政策、优化公积金贷款条件、发放购房契税补贴等方面展开。

从具体城市来看，一线城市中，广州推广二手房“带押过户”。有按揭贷款的二手房在交易时，出售房屋的一方未还清贷款，同样可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

北京推出全龄友好住宅项目试点，即中心城区无房无贷的老年人购买试点住房可享受最低35%的首付比例及相应优惠贷款利率，同时，子女可以作为共同借款人申请贷款。

上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，其中的最低价“房地产交易中心涉税评估价”出现上涨，进而带动银行贷款额度提高。

二三线城市中，湛江延长二手房贷款年限；常州全面取消二手房限售；嘉兴、海宁、苏州昆山、太仓降低非本市户籍家庭购房门槛；南通市海门区、惠州、福州、宿州、东莞调低首付比例；岳阳、长沙给予契税补贴或优惠，另有多地强化公积金信贷支持政策，支持居民购房需求，提高二手房交易效率。

值得注意的是，政策有所放松的利好尚未传导到交易环节。

“金九”的第三周，全国典型城市楼市规模继续回调，环比下降3%，同比下降22%。克而瑞地产研究数据显示：“上周（9.12-9.18），一线城市成交规模持稳，北京环比微降1%，深圳环比上升3%；二三线城市中仅东莞环比增20%，其余城市均有不同幅度环比回调。其中，南京、苏州、杭州、佛山等上周成交规模较此前高点均下降超20%。”

9、10月是房地产市场传统旺季，历年9月销售金额环比增幅均在20%以上。但今年截至9月19日，30个大中样本城市中，商品房成交面积同比下降39.19%，环比下降17.24%，旺季成色不足。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前政策效果不及预期，部分原因是市场反应具有滞后性。

信达证券今日（9月22日）发布的研报也指出，受疫情影响，市场恢复受阻，整体较难实现“金九”环比旺季，仅有热度保持尚佳的城市例如北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥等核心城市和郑州、武汉、厦门、南京等城市的核心区域有望感受到旺季回暖，其余城市9月仍难有较大起色。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“金九银十成色不足已经不止一两年。本轮宽松政策侧重于刺激需求端，但目前房地产市场下行的主要原因是在供给端。例如开发商出现暴雷问题，购房人会担心新房能否交付或发生降价，因而多持观望态度。另外，当前房贷利率有所下降，但相比于社会平均收益率仍然偏高。”

全面放松可能性小

在成色不足的“金九”，城市分化也明显加剧。

其中，一线城市商品房成交面积环比实现11.06%增加，同比也转正为4.37%；而二线城市环比下跌32.71%，核心城市中杭州同比转正，环比下降6.4%，武汉则同比降幅过半，环比也有16%下降，其余非核心城市则降幅更大，城市之间的分化仍然持续演绎。

不同能级城市在价格上也有差异。一线城市环比上升0.1%，二线城市环比下降0.2%，三线城市环比下降0.4%。

分化也表现在销售层面。今年1-6月，除一线城市和个别二线城市外，销售去化普遍疲弱。亿翰智库指出，“即便核心二线城市，平均去化也仅一到两成。”

1-6月，百强企业销售面积和销售额同比分别下降45%和44%。而销售回款占到开发商资金来源的52%。李宇嘉指出，“当前购房人对新房的接受度较低，开发商销售回款受阻；金融机构出于风险厌恶，也不太愿意贷款给开发商；再加上还要支付上下游供应商和施工单位的各种款项，导致房企的资金链普遍紧张。”因此，减少拿地和压缩规模成为房企的无奈之举。

有业内人士表示，“当前整体房产市场处于低位运行态势。从房价水平来看，三四线城市全线下跌，大部分二线城市也在降价促销。而一二线城市中的热点城市，受人口净流入等影响，当楼市企稳时，被压抑的刚需和换房需求终将释放。”

在此种情形下，回归一二线城市几乎成为规模房企的共同选择。

1-8月拿地金额和拿地面积的双料冠军华润，在新增土储中有92%位于一二线城市，高于去年同期的68%。万科在上半年新增19个项目，一二线城市占比达95.6%，较去年同期提升3.6个百分点。旭辉在上半年新增的6个项目全部位于一二线城市。中海上半年在一线和强二线城市购置土地金额占比达94%。此前重仓三四线的碧桂园，上半年公司新增9个项目，其中八成位于二线城市，也正在回归高能级城市。

与此同时，一二线城市在政策宽松度上明显更加谨慎，需求并未得到明显释放。

信达证券认为，当前三四线城市和非核心二线城市的政策放松空间已经较小，但短期内仍然难看到市场有明显的起色；而核心城市在本轮宽松中的政策力度较小，仍有较大的政策放松空间。

贝壳研究院在9月19日发布研报称，“限购，是时候变革了”；信达证券也称，“后续核心城市的政策有望打开”。

李宇嘉表示，截至目前，二线城市已经基本退出楼市限购；一线城市中，广州外围区域、上海的临港新片区也已退出限购，或有明显松绑。“当前基本只有核心区还在坚守限购。整体上，四限（以‘限购、限外、限贷、限价’为主题的房地产调控政策）的力度趋缓。”

严跃进认为，全面取消限购的可能性不大，但存在局部性放松的可能性，例如针对郊区库存较高的市场放低购买门槛。“这种放松也并非无条件的，更大可能是给购房人提供多买一套房的机会。”