房地产板块（救地产的三个后手）

时间：2022-12-15 浏览：39 分类：百科

先说结论，救地产的后手还有3个：

1、下调利率。继续下调5年期LPR，5年期LPR可能会下调20个基点，降至4.1%。

2、债权转股权。股权性的房地产纾困基金有望落地。

3、购房政策进一步松绑。二线城市地产调控有望进一步松绑，例：降首付比例、放开落户限制、放松房价下限允许下跌、放松住房公积金贷款等。但这些政策不会扩大到一线城市。

对A股房地产公司而言，大概来会逐步筑底，投资价值逐步增加。

一、利率

近期央行进行了非对称降息：中国人民银行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，下调5个基点；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%，下调15个基点。

其中LPR就是贷款市场报价利率，可以理解为贷款利率；基点的缩写是bp，后文中会用bp来代替基点。

简单来说，就是贷款利率降低，欠银行的钱对应的利息就降低了，借钱的人省钱了。

这个政策就是刺激大众向银行借钱的，尤其是借长期的钱去买房。

今年5年期LPR已累计降息35bp，幅度并不小，但该贷款利率依旧高于金融机构的平均贷款利率水平。

如下图，蓝色线为个人住房贷款利率，黄色线为金融机构贷款平均利率，这么一对比，人家金融机构贷款的利率从2018年多就开始一路下调，而个人贷款利率则是近期在开始下调的，而且当下还是比机构的要高。

所以，定投君认为5年期LPR利率仍需持续下调才能带动房地产销售回暖。

二、债权转股权

三部委（住建部、央行、财政部）联合出台的专项借款属于债权性资金支持保交楼，但定投君认为其在规模上尚不足以解决房地产供给端的问题。

从郑州的情况来看，在地方层面的纾困基金之外，在全国层面实现“保交楼、稳民生”，仍需要中央层面股权性纾困基金的统筹推进。

这就类似2015年大量实行的债转股，原本借给房地产的资金是要还的，我们是欠债还钱的关系；现在把债转成股，借款方就成了房地产商的股东，我们欠债还钱的关系就变成了共同进退的关系了，大大利好房地产商啊！

三、购房政策进一步松绑

为什么一线城市楼市松绑的门槛仍然很高？

定投君认为还是供求问题，如图所示，相对于二线和三、四线城市，当前一线城市的库存过剩状况并不算显著，供求关系相对平衡。

二线城市则是接下来地产松绑的重要发力点。8月13日南京放松“限贷”的新闻很可能并非空穴来风。与一线城市不同，在“断贷”等风险事件之后，二线城市地产销售明显走弱。

在一线城市政策受限的情况下，因城施策稳住二线城市地产将成为稳地产和市场信心的重要抓手。

对A股房地产公司而言，大概来会逐步筑底，投资价值逐步增加。