「你永远可以相信」的杭州楼市，也撑不住了？
昨天，杭州今年第三批集中土地供应公示。仅仅推出了19宗地块，更令人惊讶的是，萧山、临安、富阳三个供地大区，集体缺席。
还记得今年4月首批土地集中出让的景象么？当天成交59宗地块，揽金约826.76亿。全城欢呼：你永远可以相信杭州！杭州，楼市最安全的城市！
然而，四个月后的第三批集中土拍，却迎来了「史上最惨淡」的一次。
挂牌宗数连今年第一批的三分之一都没到，供地面积是第一批的约40%、第二批的约60%。
显然，在整体低迷的大环境中，健康如杭州，也很难再拥有「独立行情」了。
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特别是新房成交量占到全杭州三分之一的萧山区，竟然在刚刚挂牌的杭州第三批地中空窗，这是什么原因？
我们分析一下，主要有四个原因：
第一，当然是大环境低迷，房企整体的拿地意愿不强。这在6月30日的第二批地中已经呈现出来，萧山多宗地块是地方国企接的盘，左手套右手。
第二，在新房荒的奥体和市北区域竟然也是持续空窗，实在是因为这两个板块都是开发20多年的城市更新区域，剩余的宅地太少。
第三，萧山新房市场分化严重，即使奥体和市北有个别宅地已经具备出让条件，也不能推。因为一推反而会让萧山楼市更加分化，4.6万的奥体，3.95万的市北，会让萧山其他3字头的板块更加难卖。
第四，限价体系的原因，事实上，要破萧山楼市的僵局，就必须动奥体和市北的限价，这个道理出让部门肯定也懂，
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本次土拍规则与前两次相同：沿用「限地价+定品质+线下一次报价」的方式。但其中，我们也观察到了几个小变化：
一、主城供应唱主角
尽管，这次供地宗数和面积双双创新低，但相较前两次，主城区的宝地变多了。
上城区5宗、拱墅区4宗、西湖区3宗、滨江区1宗，主城区是本轮的绝对供地主力。
从前两次推地看，绝大多数主城的地块，都能溢价封顶转到线下报价环节。相较于去化难的远郊副城，主城区的房子更容易卖，房企也更愿意拿。
而从板块来看，近期屡屡拼社保的申花，再推2宗地块；今年大量推地的钱二，此次也加推三宗。
二、6万+供应大幅增加
此前我们从关注过，杭州6万+房源储备告急。
而在本轮土拍中，钱二一口气挂出了3宗6万+地块，为杭州的塔尖改善增加了选择面。
其中，一宗紧邻栖江揽月轩，限价66000元/㎡。另外2宗左右相邻，在地铁9号线五堡站附近，限价65800元/㎡。
这3宗地块合计体量约17万㎡，加上前两轮供地建发和滨江各自拿下的4宗地块，接下来钱二的新房储备近60万㎡。
三、容积率更低了
尽管在今年第二轮土拍中，有17宗地块容积率小于1.7，但当时最低的地块，容积率约1.1。
在本次19宗地块中，也有5宗容积率小于等于1.8的地块，占总量的约四分之一。其中容积率最低两宗地块，更是下探至了1.1以下：
之江龙坞单元地块，容积率仅1.02；星桥车辆段上盖综合体地块一，容积率1.03。
此外，星桥车辆段上盖综合体地块二，容积率1.2；庆隆小河单元地块，容积率1.5；乔司新城中心区地块，容积率1.8。
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当然此次推地，也有两大「缺憾」。
一、没有等来限价上调。
今年第一批地块，杭州的限价体系发生了大规模的调整。19宗地块上涨限价，像是主城区的翠苑从5.8万上涨到5.86万，余杭区的勾庄从3.05万上涨到3.12万。
但在本轮推地中，限价不仅没有松动，有两个板块，反而下调了限价。
其中，位于城东笕桥单元地块，精装限价35000元/㎡。而去年滨江中豪拿下的春宸上府，限价42640元/㎡（小高层）世茂风颂府（高层）精装限价40800元/㎡。
在宅地稀缺的滨江区，亮相了一宗西兴北单元地块，精装限价49300元/㎡。
滨江区在售的江晖府和售罄的天曜城，限价都在51500元/㎡。而此次挂牌的西兴北单元地块距离滨江区政府更近，价格反而下调了约2200元/㎡。
此外，申花庆隆小河单元推出了一宗华润TOD综合体的地块，限价50840元/㎡。而此前拿地的华润项目和伟星项目限价46200元/㎡。
看似限价有所松动，但事实上，这宗地块容积率仅1.5，未来将会是洋房、小高层产品。按小高层=高层*1.1的系数计算，限价几乎一致。
二、缺少重磅地块。
虽然主城土地唱主角，但大多也只能算「18K金」，没有真正的「24K金」。
在上周，我们就回顾过今年杭州主城读地手册，其中像是望江新城TOD综合体、杭钢TOD综合体地块，依然没有出现在本轮的土拍当中。还有备受关注的五堡TOD，也未见踪影。
此外，余杭区读地手册中关注度较高的天元公学东地块、杭州西动车所上盖、仓前车辆段上盖地块，也未能在今年前三次集中土拍时亮相。
在本次19宗地块中，姗姗来迟的之江未来社区亮相两宗巨无霸地块，算是为数不多看点十足的地块。
一方面是之江核心区新房断供已久，而不出意外的话，这宗地块也是之江核心区最后的宅地供应了；另一方面，这未来社区地块，也是杭州首批入围未来社区试点的项目，投资额仅次于亚运村未来社区。除了住宅以外，有着商业、人才公寓、幼儿园等公共配套要求，对开发房企的实力有着多方面的考虑。
从2020年提出未来社区至今，一线大牌房企们，在杭州几乎人手一到两三个未来社区项目。这次谁会为之江核心划下收官的句号，令人期待。
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